¿Por qué vivir en Bucaramanga es cada vez más caro? UDES analiza el alza en los arriendos

Bucaramanga ha sido reconocida durante años como uno de los “mejores vivideros” del país. Su gastronomía, el clima y las distancias relativamente cortas frente a otras capitales han consolidado su imagen como la ‘Ciudad Bonita’.

A esa percepción se sumaba otra ventaja: la de ser una ciudad intermedia en la que vivir resultaba menos costoso que en las grandes metrópolis. Sin embargo, ese escenario empieza a mostrar señales de cambio.

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Aunque la capital santandereana continúa por debajo de las ciudades consideradas más costosas del país, lo cierto es que por segundo año consecutivo su inflación anual superó el promedio nacional.

Según cifras del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane), Bucaramanga cerró 2025 con una inflación de 5,78 %.

Uno de los rubros que más presionó este resultado fue el consumo de alimentos fuera del hogar.

De acuerdo con el Dane, las comidas en establecimientos de servicio a la mesa aportaron 0,96 puntos porcentuales (pps) al Índice de Precios al Consumidor (IPC) de la ciudad.

No obstante, el mayor impacto agregado provino del costo de la vivienda, especialmente de los arriendos.

Al sumar el arriendo efectivo y el arriendo imputado, este grupo contribuyó con 1,4 puntos porcentuales a la inflación anual.

En el caso de los hogares que viven en inmuebles arrendados, el arriendo efectivo aportó 0,65 pps, reflejando los aumentos reales en los cánones de alquiler. Por su parte, el arriendo imputado —que estima cuánto costaría arrendar una vivienda propia según los precios del mercado— contribuyó con 0,75 pps, lo que evidencia que el encarecimiento de la vivienda también afecta a quienes no pagan arriendo.

Al analizar las posibles causas de este aumento en los costos del arrendamiento, Humberto Márquez Pinilla, profesor del programa de Administración Financiera de la Universidad de Santander (UDES) y experto inmobiliario, señaló que una de las principales razones sería la baja oferta de viviendas disponibles.

“Esta tendencia puede obedecer a la falta de inmuebles disponibles, así como a que hay más personas buscando arrendar que comprar vivienda”, explicó Márquez.

En ese sentido, el experto indicó que los arriendos se rigen por las lógicas de oferta y demanda del mercado. Asimismo, advirtió que el uso de plataformas como Airbnb en

Bucaramanga podría estar elevando los costos, teniendo en cuenta que para un propietario resulta más rentable ofrecer un apartamento o vivienda en alquiler por días, recibiendo una suma mayor que la de un arriendo mensual.

“Los propietarios estarían recibiendo el pago por el alquiler de su inmueble como si se tratara de un hotel. Este factor podría estar incidiendo en la dinámica de los arriendos en Bucaramanga”, añadió.

De hecho, ciudades capitales como Medellín han experimentado el ‘coletazo’ de este fenómeno a raíz del aumento de turistas extranjeros, lo que ha elevado el costo de vida y, en gran medida, el de la vivienda.

¿Los bumangueses pueden pagar arriendos más altos?

En un panorama más alentador, Márquez Pinilla señaló que el aumento en los cánones de arriendo en Bucaramanga guarda relación con el nivel de ingresos de la ciudad.

El experto afirmó que el ingreso per cápita, que en 2024 superó el millón y medio de pesos mensuales según el Dane, se convierte en una referencia para el mercado inmobiliario al momento de fijar precios. Bajo esta lógica, los propietarios ajustan los valores de los arriendos a la capacidad de pago promedio de la población.

“Si los bumangueses tienen capacidad de pago, este también es un factor para evaluar los costos actuales de los cánones de arriendo y las zonas que eligen para vivir”, agregó.

No obstante, este indicador no refleja las brechas entre hogares ni las dificultades que enfrentan los sectores con menores ingresos para acceder a vivienda en arriendo.

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Por otro lado, el profesor de la UDES hizo hincapié en que otros factores, como la administración —que no está contemplada dentro de la variable de arriendos del Dane—, podrían estar elevando los costos, especialmente si se tiene en cuenta que la vigilancia representa una carga importante dentro de este rubro.

“Las administraciones pueden superar los 300 mil pesos en la mayoría de los casos, ya que el pago de salarios para vigilantes representa un costo significativo”, enfatizó.
Además, precisó que este valor suele ser cobrado directamente por la inmobiliaria, por lo que el arrendatario asume que corresponde al costo total del alquiler del inmueble.

La ley pone límites a los cobros excesivos

El profesor Humberto Márquez Pinilla explicó que, pese a los aumentos en los cánones de arrendamiento, existen normativas que protegen a los arrendatarios frente a cobros excesivos.

Según lo dispuesto en la Ley 820 de 2003, el propietario solo puede incrementar el canon hasta el IPC del año anterior, que para este año se ubicó en 5,10 %.

“En este caso, no importa si el dato de Bucaramanga fue más alto que el promedio nacional; se debe aplicar el indicador general”, aclaró el experto.

Asimismo, señaló que, si el contrato de arrendamiento fue firmado antes de 2003, el aumento permitido corresponde a la inflación esperada por el Banco de la República, que para este año fue del 3 %.

“Esta normativa no es ampliamente conocida por los arrendatarios, lo que facilita que se presenten cobros excesivos”, advirtió.

Finalmente, recalcó que, aunque el mercado de arriendos en Bucaramanga responde a dinámicas de oferta y demanda, la Ley 820 de 2003 establece límites claros. La norma indica que el canon mensual no puede exceder el 1 % del valor comercial del inmueble y que dicho valor comercial no puede ser superior al doble del avalúo catastral vigente.

Por ejemplo, si un inmueble tiene un avalúo catastral de 100 millones de pesos, su valor comercial para efectos del arrendamiento no puede superar los 200 millones. En ese caso, el canon mensual no podría ser mayor a 2 millones de pesos, correspondientes al 1 % de ese valor.

Cualquier cobro por encima de este monto estaría por fuera de los límites establecidos por la ley.